La cancelación de la hipoteca

Si eres de los afortunados que has terminado de pagar tu hipoteca, te explicamos los pasos que debes dar para su cancelación registral.

Una vez la hipoteca se ha cancelado financieramente, es decir, se han abonado todas la cuotas a su vencimiento o de forma anticipada, es aconsejable quitar esa carga que existirá en el Registro de la Propiedad a favor de la entidad financiera que concedió la hipoteca. Con éste paso la propiedad quedará libre de esta carga.

Cancelar registralmente una hipoteca consiste en dejar constancia en el Registro de la Propiedad que tu vivienda ha quedado libre de cargas tras la cancelación del préstamo hipotecario.

Esta operación no es un trámite obligatorio, pero es necesario si decides vender la vivienda o deseas solicitar nueva financiación o un nuevo préstamo.

En el caso de no realizar la cancelación registral, la ley contempla que pasados 20 años desde el pago de la última cuota del préstamo hipotecario, la inscripción registral puede cancelarse por caducidad, en cuyo caso se puede solicitar al Registro de la Propiedad mediante un escrito con el consiguiente ahorro de gastos de notario. No obstante, no realizar este trámite supone una importante limitación: en ese intervalo constará que hay una hipoteca vigente, por lo que no se podrá solicitar otro préstamo hipotecario, sin antes haber levantado ésta carga y también limitará la venta de tu vivienda.

El proceso que se debe seguir para cancelar la hipoteca es el siguiente:

• Solicitar a la entidad financiera un certificado de deuda de saldo cero. Una vez pagado el préstamo, se ha de solicitar al banco el certificado de deuda cero. Este certificado demuestra que ya ha sido pagado el préstamo en su totalidad. 
• Por emitir éste certificado, la entidad no debe cobrar ninguna cantidad al cliente. Tampoco deberá la entidad cobrar cantidad alguna, por el desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaria que, a esos efectos indique el cliente, para prestar consentimiento en las escrituras de cancelación de hipoteca.
• Entregar el certificado al notario. Se debe acudir al notario con el certificado de la liquidación y solicitar, además, la firma de la escritura de cancelación que tendrá que firmar también un representante de la entidad financiera (la notaría se encarga de llamarlo).

Al registro de la Propiedad sólo tienen acceso documentos públicos: escrituras notariales, resoluciones judiciales o administrativas, por lo que si vamos con un simple certificado del Banco de que tenemos el préstamo cancelado, no nos vale. Es necesaria la escritura de cancelación.

Se puede acudir a cualquier notario, no debe ser el mismo donde se firmó la hipoteca. Los honorarios fueron cambiados en 2012, y se impuso un mínimo de 90 euros a esta operación realizada por el notario.

• Acudir a Hacienda. En Hacienda se solicitará la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La solicitud requiere el documento de liquidación Modelo 600 que se puede descargar directamente en la sede virtual de la Agencia tributaria. La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de éste impuesto, aunque está exento de pago.
• Acudir al Registro de la Propiedad. El último paso sería inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad. Para ello tienes que aportar las escrituras de cancelación junto con la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Con estos pasos, la vivienda quedará limpia de ésta carga. Es un buen momento para solicitar una nota simple actualizada al Registro y comprobar que no existen otras cargas. La nota es sólo informativa y proporciona los datos sobre la situación jurídica de la finca. Se puede obtener por correo electrofónico a través de la página web del Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad.

Gastos de cancelación

Los gastos de una cancelación registral de hipoteca son los siguientes:

• Gastos registrales y notariales. Los gastos para la cancelación registral de una hipoteca fueron modificados con la aplicación del Real Decreto ley 18/2012 del 11 de Mayo, por lo que en estos momentos, la base sobre la que se aplica el arancel es sobre el capital inscrito inicialmente, es decir, sobre el importe del préstamo solicitado en su día.

A continuación enumeramos los gastos que no deben cobrar estos profesionales:

• Notarios. Las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como “información registral”, “fax de comunicación al registro”, “certificado de cargas”, “obtención de certificaciones bancarias” o “búsqueda de antecedentes”.
• Registradores. No podrán incluir en sus honorarios conceptos como “certificación telemática”, “certificación gráfica y catastral”, “nota marginal geobase”, o “nota informativa notario”.

En el caso de que en tu factura estén incluidos alguno de estos conceptos, podrás recurrir a la Dirección General de Recursos y del Notariado para pagar estrictamente lo que diga la Ley.

Los gastos de cancelación hipotecaria se pueden abaratar si se prescinde de la intermediación de banco y gestorías para su tramitación y se realizan personalmente.