Después de la compra

Garantías entre particulares

Vicios ocultos

Es posible que después de la compra de un inmueble aparezcan vicios ocultos. Estos son los que el comprador no pudo ver o constatar en el momento de la adquisición, y que, de haberlo conocido, hubieran supuesto la no realización de la compra o una reducción del precio satisfecho, y deben ser de especial importancia. No existen vicios ocultos si:

• Si estuvieran a la vista en el momento de la compra.
• El comprado, por su profesión debiera haberlos detectado en el momento de la adquisición.

Si la vivienda tiene vicios ocultos el comprador puede solicitar la resolución del contrato con devolución del dinero más los gastos ocasionados, o bien una rebaja del precio proporcional al defecto descubierto.

El plazo de garantía por vicios ocultos es de seis meses, por lo que, pasado ese plazo, el vendedor ya no responde de los defectos que se pongan de manifiesto. Será antes de finalizar ese plazo, cuando deberá reclamar el comprador enviándole un burofax y si no se soluciona las reparaciones, demandarle después.

Es conveniente no sólo notificar los defectos dentro del plazo, sino dejar constancia de las gestiones realizada, reiterando la reclamación antes de que transcurran otros seis meses.

Es decir, el cómputo de los seis meses se interrumpe y se vuelve a iniciar cada vez que hay un acto del comprador reclamando su derecho. Si hubiese una inactividad durante más de seis meses, el comprador perdería su derecho a reclamar.

Si el comprador se da cuenta de los defectos pasados los seis meses de garantía, pero la vivienda hace pocos años que está construida y todavía está vigente la garantía del promotor, que es de diez años. En este caso, aunque el actual propietario no sea quien compro el inmueble al promotor, podrá reclamar contra éste, al estar vigentes las garantías que el promotor debe prestar en la compraventa de viviendas nuevas.

Si la vivienda tiene vicios ocultos, el vendedor estará obligado a su reparación o saneamiento, aunque no tuviese conocimiento de los defectos en el momento de la venta. Y si el transmitente conocía los defectos y los ocultó al comprador, este tendrá derecho a solicitar, además, una indemnización por daños y perjuicios.

Esto no sirve

En ocasiones, el plazo de seis meses puede ser excesivamente corto y los vicios ocultos aparecen más tarde, pero son de especial gravedad. En este caso, el comprador puede también reclamar, pero sólo en la medida en que pueda demostrar que, como consecuencia de los defectos, la finca transmitida no sirve para los fines para los que fue adquirida. La viabilidad de ésta reclamación es más limitada y deberá analizarse en cada caso.

Ejemplo:

Son muy habituales las reclamaciones relativas a plazas de garaje a las que no se puede acceder por la presencia de columnas o paredes. Aunque el comprador puede ver físicamente la plaza antes de la compra, muchos tribunales consideran que dicha conformidad visual no puede ser argumentada por el vendedor, ya que las dificultades viene después, cuando se intenta aparcar el vehículo en la plaza de aparcamiento.

Realmente esta situación no es una reclamación por vicios ocultos. Pero en muchos casos, los vicios ocultos descubiertos pasados los seis meses de garantía pueden reconducirse hacia este tipo de reclamación.

Seguros que conviene contratar

Seguro del edificio (comunidad de propietarios)

Para determinar el valor correcto del inmueble, dicho valor debe incluir sólo el de la construcción. No se debe asegurar el valor del solar, ni tampoco debe influir en el valor asegurado el lugar donde se encuentra el edificio.

Coberturas

Revise que exista cobertura de Responsabilidad Civil por daños, tanto de los espacios comunes, como de los pisos.
Las coberturas puede variar de unas compañías a otras, pero existen algunas garantías básicas comunes en todos los seguros de éste tipo:

• Daños por incendio, inundación y daños por agua, explosión, humo, cristales.
• Daños estéticos.
• Cobertura por robo.
• Responsabilidad civil y defensa jurídica.
• Gastos de extinción de incendios y desescombro.

Para contratar un seguro de éstas características es suficiente el acuerdo mayoritario de la junta de propietarios.

Seguro de la vivienda

Si el seguro de la comunidad ha sido comprobado en los puntos indicados anteriormente, será un seguro eficiente. Las paredes del edificio (continente), incluidas las de los pisos, estarán aseguradas y de esta forma cada vecino tendrá asegurado parte de su piso.

Así, los propietarios individuales sólo tendrán que asegurar las mejoras que realicen en su vivienda (nuevas paredes, instalaciones de aire acondicionado, etc.9 y el contenido (es decir, el valor de los muebles y otro objetos que puedan tener cada uno en su vivienda y que no estén unidos a un elemento fijo del edificio).