Aspectos fiscales de la vivienda

Concepto de adquisición de vivienda

Se considera vivienda habitual la edificación donde resida el contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. También tendrá carácter de habitual, cuando a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente, celebración del matrimonio, separación, traslado laboral, o otras causas justificadas.

Además para que una vivienda se considere habitual, es necesario que sea habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo de 12 meses desde que se adquirió o terminaron las obras. Se entiende que el contribuyente ha adquirido la vivienda cuando se convierte en propietario de pleno dominio de una edificación.

Se entiende adquirida la propiedad:

• Con la finalización de las obras, que debe coincidir con la fecha de declaración de obra nueva.
• Cuando se realice la entrega de la cosa vendida, entrega de llaves o escritura pública.
• Cuando se produzca la puesta en poder y posesión de la vivienda.

No se consideran adquisición de la vivienda:

• Los gastos de de conservación, reparación o sustitución de elementos.
• Las mejoras.
• Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda habitual que excedan de dos.

¿Que nos podemos deducir?

La base de deducción está constituida por:

• El precio de adquisición o importe satisfecho.
• Los honorarios de tasación, notaría y registro.
• El IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados o Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• La plusvalía municipal.
• Los gastos por permisos municipales, declaración de obra nueva, honorarios de arquitectos, etc.

En caso de financiación ajena, la base de la deducción está constituida por:

• La amortización del principal.
• Los intereses.
• Los gastos derivados de la adquisición y concesión del préstamo.
• Los seguros de vida.

La base máxima de la deducción será de 9.040 euros anuales.

Porcentaje de deducción

El porcentaje de deducción es, con carácter general, el 15% de las cantidades satisfechas en el ejercicio.

Arrendamiento de vivienda

El alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Este rendimiento se obtiene de la diferencia de ingresos menos los gastos deducibles.

• Ingresos íntegros: el importe que reciba del arrendatario por todos los conceptos.
• Gastos deducibles: todos los necesarios para la obtención de ingresos y los correspondientes a la amortización:
  • Impuesto de Bienes Inmuebles, tasas de limpieza, basura, alcantarillado, etc.
  • Gastos de jardinería, portería, comunidad.
  • Intereses y otros gastos de financiación.
  • Gastos de conservación y reparación.
  • Primas de seguro.
  • Servicios y suministros que no haya abonado el arrendatario.
  • Gastos por la formalización del contrato.

El importe total a deducir, no podrá ser superior a los ingresos íntegros obtenidos. El exceso si lo hubiese, se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Al resultado obtenido se le podrán aplicar las siguientes reducciones:

• Por arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda: la reducción será del 60% del rendimiento neto positivo.
• Esta reducción será del 100% para alquileres a jóvenes siempre que el arrendamiento cumpla estos dos requisitos:
  • Sea mayor de 18 años y menor de 30. Si el contrato se ha celebrado antes del 01.01.2011 se amplía la edad del arrendatario hasta los 35 años.
  • Sus rendimientos netos del trabajo superen los 7.455,14 € (IPREM).

El arrendatario podrá deducirse por el alquiler de la vivienda habitual en los siguientes términos:

Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que su base imponible, sea inferior a 24.107,20 €

La base máxima de esta deducción será:

• Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,2 €, la cantidad máxima a deducir será 9.040 €.
• Cuando la base imponibles esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20, será 9.040 € menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 €.

Venta de la vivienda habitual

No están sujetas a gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, en un plazo no superior a dos años desde que se vendió la vivienda habitual.

En el caso de dación en pago de la vivienda a la entidad financiera para la cancelación del préstamo hipotecario, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el mayor del importe de la deuda cancelada o el valor de mercado de la vivienda en el momento de la dación en pago.

No debe integrarse en la base imponible la ganancia derivada de la transmisión, de la vivienda habitual de contribuyentes:

• Mayores de 65 años, tanto se la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como se lo es a cambio de una renta, temporal vitalicia.
• En situación de dependencia severa o de gran dependencia.
• El 50% de la ganancia patrimonial generada por la transmisión de bienes inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso entre el 12 de Mayor de 2012 y el 31 de Diciembre de 2012, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la disposición adicional 37 de la Ley de IRPF.