¿Cómo calcular el valor de tu piso?

¿Cómo calcular el valor de tu piso?

«En la juventud aprendemos, en la vejez entendemos.» Marie Von Ebner-Eschenbach

En uno de nuestros anteriores post “el riesgo de poner un precio elevado a tu vivienda” ya te adelantábamos algunas consideraciones que debías tener presentes a la hora de poner tu casa en Antequera a la venta y que de nuevo queríamos recordarte:

1. Lo correcto es calcular el precio de tu piso teniendo en cuenta el mercado actual.
2. Analizar con cuantas viviendas está compitiendo la tuya, así como, en cuanto se han vendido recientemente viviendas iguales en tu zona.
3. Debes tener presente la situación financiera actual, que aunque las entidades financieras, están más por la “labor” de conceder préstamos hipotecarios, continúan estudiando muy exhaustivamente la solvencia de sus posibles clientes, y lo que es más importante, las tasaciones ahora son mucho más reales que antes de la crisis.
4. El futuro comprador, también valora el estado en que se encuentra tu vivienda, si necesita reforma o no.
5. Otro factor es la ubicación de la vivienda. Eso también determina el precio. Imagínate que tu casa la pudieses “trasladarla con una carretilla elevadora” e instalar en la zona centro de Antequera, ¿cambiaría el precio?

Pues bien, hoy quiero mostrarte una sencilla forma que te puede ayudar a aproximarte al precio de venta, pero que en cualquier caso, no tiene un valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca.

Cuando estamos decididos a comprar o alquilar una casa, siempre nos invade la duda de: el precio, ¿estoy comprado o alquilando, barato o caro? ¿Cómo puedo saberlo de una forma aproximada si tener que recurrir en principio a una técnico?

¿Cuánto vale mi piso?

Te ofrecemos una tabla y una formula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de tu casa. Este precio se le puede aplicar un ajuste al alza o a la baja según las características concretas de cada vivienda, sin embargo, te colocará en nivel de precio adecuado. Los precios de venta y alquiler guardan siempre una relación que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:

Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero que recibes al año por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Ejemplo, una vivienda que se alquila por 6.000 € al año (500 € / mes) y que valga 120.000 € se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

Ejemplo: (6.000 / 120.000) X 100 = 5 %

El PER

Si dividimos el precio de venta entre el precio de alquiler anual, obtenemos lo que se llama el PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de años que tardaríamos en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo se hace de la siguiente forma:

120.000 € / 6.000 € = 20 veces

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del tercer trimestre de 2016 es de 4,4 %, por lo que el PER es de 22,7 años o 273 meses. Es decir, que según el importe medio de los alquileres en España actualmente, tardaríamos en pagar una vivienda 22,7 años (273 meses).

Resumiendo

Si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por  273 meses para obtener un precio de venta aproximado.

Por ejemplo, si se alquila por 400 € al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 273 meses (22,7 años), obtendríamos que el precio de la venta debería rondar los 109.200 €.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 100.000 €, bastaría con dividir entre 273 meses para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 366 € al mes.

El dato de rentabilidad bruta va variando con el tiempo y conviene consultarlo con frecuencia. Sabiendo estos datos, podemos calcular la siguiente tabla:

Importante

Estos datos están calculados según el último dato publicado por el Banco de España y que detalla una rentabilidad del 4,4% del 3er Trimestre del 2016. Este coeficiente varía con el tiempo.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (actualmente en 22,7 años) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.

¡Ojo! La tabla anterior sólo sirve de orientación de precios, sin embargo después conviene ajustar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Como reglas generales, el PER puede variar según la UBICACIÓN, LOCALIZACIÓN y ESTADO.

Existen otros métodos de valoración, en lo que podemos obtener aproximaciones sencillas, pero no olvidemos que siempre que queramos asegurarnos del valor de tasación comercial de una vivienda, tienes que recurrir a profesionales. Si quieres saber el valor actual de tu vivienda teniendo en cuenta todas las variables, te podemos ayudar.