¿Qué es una Condición Resolutoria?

Recientemente uno de nuestros clientes se ha dispuesto a comprar una vivienda, y se ha pactado con el vendedor, que pagará el 60% del precio a la firma de las escrituras de compraventa, y el otro 40% del precio, en 30 cuotas mensuales.

En este caso, es frecuente que se acuerde una garantía de cobro del importe que se va a quedar aplazado, por lo que se decide pactar una Condición resolutoria.

¿Qué es una Condición Resolutoria?

La Condición Resolutoria es una garantía que acuerdan las partes, por la que, condicionan la venta, a que se pague totalmente la cantidad aplazada. De esta forma, si el comprador no atiende los pagos aplazados, el vendedor podrá recuperar la vivienda.

Acordar esta condición, lleva consigo el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, independientemente del impuesto de Transmisiones Patrimoniales que debe pagar el comprador.

Una Condición Resolutoria es una carga que tendrá la vivienda, y por lo tanto, se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Para cancelarla y que la vivienda quede libre de cargas para poder venderla de nuevo, se debe haber pagado todas las cantidades aplazadas. Para cancelarla, se deberá firmar una nueva escritura entre el vendedor y el comprador, en la que conste que se ha pagado todo el importe que se aplazó.

Esta nueva escritura de cancelación se deberá de pagar otra vez impuestos, aunque existe una forma de evitar tener que pagar de nuevo impuestos, y es de la siguiente:

Al pactar la Condición Resolutoria en la escritura de venta, se deberá “acordar expresamente que ésta se podrá cancelar por el transcurso de un determinado plazo desde el vencimiento de la obligación”, te pongo un ejemplo para que lo entiendas mejor; eso quiere decir, que se podrá cancelar con una instancia firmada por el comprador cuando haya transcurrido  un año desde la finalización del último pago aplazado, siempre que en el Registro no conste alguna anotación de haberse reclamado alguna cantidad aplazada. Para eso, sólo se tendrá que legitimar la firma de la instancia, notarialmente, para poder inscribir en el Registro la cancelación.

Al hacerse esto en un documento privado, no se tendrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí se deberá presentar el modelo 600  ante Hacienda con importe “0”

Otra opción

Otra opción para no pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es esperar a que prescriba el derecho que tiene el vendedor a reclamar las cantidades aplazadas, para eso, tendrá que haber transcurrido 5 años desde el vencimiento del último pago aplazado y que no conste en el Registro ninguna anotación por la que se reclame alguno de los pagos.

Se podrá hacer de igual forma, presentando una instancia con la firma legitimada por un notario, en el Registro de la propiedad.