¿Qué es un contrato de arras?

Cuando has encontrado la casa que te gustaría comprar, lo que se suele hacer, es reservarla con un contrato de arras. Este es el primer paso antes de firmar las escrituras. Por lo tanto, se trata de firmar un documento privado en el que la parte QUE VENDE y la parte la COMPRA, acuerdan la reserva del inmueble. Para que surta efecto y garantice el derecho de las dos partes (vendedor y comprador), se acuerda la entrega de una cantidad de dinero (señal) que se detalla en el contrato. Este documento obliga a ambas partes, a formalizar las escrituras de compraventa.

La firma de este contrato, ofrece tranquilidad a las partes.

Para el vendedor este acuerdo le supone que existe un interés real por la compra y prueba de ello, es que se refuerza con la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio de compraventa pactado. Y para el comprador este contrato le supone, que el propietario quita de la venta su casa, y por lo tanto deja de ofrecerla a otro posibles interesados. También obliga al vendedor, a mantener el precio pactado, entre otras cosas.

Este contrato está regulado por el Código Civil, y por lo tanto, ofrece la posibilidad de incorporar distintos tipos de arras. Unas comprometen más a las partes, que otras. La más usuales en nuestra oficina, son las arras penitenciales. No obstante, os detallamos en lo que consisten cada una de ellas:

Arras penitenciales

Permiten la posibilidad de no formalizar las escrituras de compraventa. Por lo tanto, en el supuesto de que el comprador no formalizase las escrituras de compraventa, perdería la señal entregada. Si por el contrario, el que no cumple es vendedor, tendría que devolver la cantidad recibida en concepto de arras, MÁS OTRA CANTIDA IGUAL a ésta. Es decir, tendría que devolver el doble de lo recibido.

Arras confirmatorias

Las dos partes están comprometidas en firmar las escrituras, por lo que, en el supuesto de que alguna de las partes no desee elevarlo a escritura pública, la otra, podrá exigirle el cumplimiento del contrato y la indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Se suele utilizar cuando se quiere una garantía de que la compraventa se va a llevar a efecto. Por lo que, cualquier desistimiento de una de las partes, puede exigirle la otra el total cumplimento del contrato. En este caso se indica la cantidad de dinero en concepto de indemnización que las partes deben abonar si incumplen el contrato de arras. En este tipo de arras las partes especifican las indemnizaciones en caso de cumplimento.

¿Qué debe incluir un contrato de arras obligatoriamente?

• Quien se reúne. Se debe identificar con los respectivos DNI. (vendedor / comprador)

• Cómo intervienen los comparecientes. Actúan en nombre propio o en representación de…

• Descripción. Se debe describir el inmueble que objeto de la venta, localización, superficie y anexos si existen.

• Registro. Detallar los datos que aparezcan en la nota simple actualizada, nº de finca registral, cargas y comprobar que el titular coincide con el vendedor.

• Arras. Se hace referencia a la señal que se está entregando. Lo normal es entregar un 10% del importe de venta. Se debe especificar qué tipo de arras serán y sus consecuencias en caso de incumplimiento.

• Sometimiento a la concesión de financiación. Se puede incluir la devolución de las arras, si no se obtuviese la financiación para abonar el resto del precio pactado.

• Precio. Se debe detallar la cantidad que resta y la fecha tope que será entregado el resto del dinero.

• Gastos. En qué proporción se van abonar los gatos de la operación. Las dos formas que más se usan son: Gastos según Ley o Gastos por parte compradora excepto plusvalía municipal.

Siempre es aconsejable consultar a un profesional para garantizar que las partes firman realmente lo que quieren. Elegir una modalidad de arras u otra, puede ante un incumplimiento de contrato, tener consecuencias muy dispares. En Pisomap estamos para ayudarte.