El contrato de compraventa de inmuebles (I)

Concepto

En la compra venta de inmuebles el vendedor se obliga a entregar un bien inmueble (casa, piso, solar, terreno, etc.) y el comprador a pagar por él un cierto precio en dinero o signo que lo represente.

La venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor, y será obligatoria para ambos, si se hubieran puesto de acuerdo en el inmueble objeto del contrato y en el precio, aunque ni uno ni otro se hayan entregado. Por lo tanto, el contrato de compraventa de inmuebles debe estar configurado por lo siguiente:

• Obligaciones y derechos del comprador y el vendedor.
• Precio o contraprestación de la venta.
• Forma de efectuar el pago (al contado, a plazos, etc.).
• Designación de la persona que asumirá los gastos e impuestos del contrato.

Facultad y límites para comprar y vender

Las partes deben tener capacidad para celebrar el contrato y que sea perfectamente válido y eficaz para las personas que lo celebran. La capacidad para celebrar contratos sobre bienes inmuebles viene recogida en el Código Civil, que establece como requisito necesario ser mayor de edad. Por lo tanto, no podrán prestar consentimiento en la compraventa de inmuebles ni los menores ni los incapacitados.

Para que una persona sea declarada incapacitada a éstos efectos, debe existir una sentencia judicial que determine los límites de la capacidad, y el régimen de tutela establecido para el incapacitado.

Límites a la facultad de comprar y vender:

• Los menores emancipados pueden vender o gravar inmuebles con el consentimiento de sus padres o tutores.
• La limitación por razón de matrimonio en relación con la vivienda conyugal y en relación con los bienes gananciales.

La limitaciones establecidas en relación con los bienes gananciales son las siguientes:

• En éste régimen se hacen comunes, por mitad, las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de los cónyuges durante su vigencia.
• Para la disposición a título oneroso de bienes gananciales, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges. En supuesto de negación o imposibilidad, se requiere autorización judicial. Si se vende sin consentimiento del cónyuge ni autorización judicial, la venta es anulable.
• Para la adquisición de bienes gananciales, puede hacerlo un cónyuge sólo a título oneroso.

Tienen carácter ganancial los siguientes inmuebles:

• Los adquiridos por el trabajo de cualquiera de los cónyuges, durante la vigencia de la sociedad de gananciales.
• Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común.
• Los existentes en el matrimonio cuyo carácter privativo no pueda probarse.

Obligaciones del vendedor

• Entregar el inmueble objeto del contrato.

El vendedor debe entregar el bien y todos los títulos o documentos de pertenencia. Por ejemplo en la venta de inmuebles mediante escritura pública, la entrega de la misma equivale a la entrega del inmueble. Incluso existe un acto simbólico que tiene la misma finalidad que la entrega del inmueble: la entrega de llaves. Por lo tanto, para determinar la transmisión de un inmueble, deben darse dos circunstancias: El consentimiento de los contratantes para celebrar el contrato de compraventa y la entrega del inmueble vendido.

• Responder ante el comprador de los vicios y defectos ocultos que tuviese.

Si el comprador se ve privado de su propiedad por un derecho anterior a la compra (por ejemplo una servidumbre que no se menciona en escrituras), el comprador tiene derecho de rescindir el contrato o solicitar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Esta acción prescribe a los 15 años.

También debe responder de los defectos ocultos que tuviese el inmueble vendido. Sin embargo el vendedor no es responsable de los defectos que estén a la vista.

• Conservar el inmueble hasta la entrega.

El vendedor debe hacerse cargo del inmueble vendido, desde la fecha del contrato hasta la entrega del inmueble.

• Pagar determinados gastos e impuestos derivados de la compraventa del inmueble.

Los gastos e impuestos que tiene que abonar el vendedor, salvo que se pacte lo contrario es lo siguiente: gastos de escrituras, gastos precisos para efectuar la entrega el inmueble y pago de la plusvalía municipal.

• Certificado de eficiencia energética.

Es un documento que refleja el consumo energético de una vivienda al potencial comprador y que deberá aparecer en los anuncios de venta.

Esta norma entró en vigor el 1 de junio de 2013 y es obligatorio desde entonces.

Obligaciones del comprador

• Pagar el precio del inmueble vendido en el tiempo y lugar que se fije en el contrato. Si no se fija, se deberá pagar cuando se efectúe la entrega del inmueble vendido. El pago se puede hacer de la siguiente forma:

Al contado, se paga el precio en el instante de la entrega del inmueble.

A crédito, el pago del precio se realiza posteriormente a la entrega.

Venta con pago anticipado, se realiza la entrega de una parte del precio con anterioridad a la recepción del inmueble.

• Recibir el inmueble vendido.

• Pago de los gastos e impuestos, el comprador debe abonar los siguientes gastos, salvo que se pacte lo contrario.

Gastos de la primera copia de las escrituras, IVA o en su caso impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos de solicitud de préstamo hipotecario.