Jose Julio Luque 
En estos días estamos ayudando en la preparación de la documentación, para firmar una compraventa de una vivienda que se ha vendido en Antequera.
Los propietarios de la vivienda, compraron unos años antes de que comenzara las crisis. Y en momento de la compra, pactaron junto con el vendedor, el pago de un precio superior al importe que finalmente se detalló en las escrituras de compraventa.
Las escrituras
Al escriturar por menos cantidad de la que realmente pagaron por la compra, pensaron en el ahorro en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es el impuesto que se paga a Hacienda al comprar una vivienda y que, en Andalucía, si eres mayor de 35 años, es el 8% del importe.
Así como, también le supuso un ahorro al vendedor, porque lo que debía pagar a Hacienda por la ganancia patrimonial obtenida por la venta, sería mucho menor.
Os pongo un ejemplo para que entendáis mejor esto de la ganancia patrimonial:
“cuando tu vendes una vivienda, en tu próxima declaración de la renta, tienes que declarar la ganancia patrimonial que has obtenido por esa venta, y eso se calcula de la siguiente forma:
Pago hacienda entre el 19% y 21%
Al importe de venta, debes restarle el importe que pagaste por ella cuando la compraste. El resultado, restarle los gastos que tuviste por la compra, así como, los que has tenido por la venta. Lo que obtienes es la ganancia patrimonial que has obtenido por la venta, es decir, lo que has ganado. Pues sobre esa cantidad que resulta, debes pagar a Hacienda entre un 19% y un 21% dependiendo del importe de la ganancia.
Ahora, el cliente que vende hoy ese inmueble que compró antes de la crisis, y que escrituró por un importe inferior al pagado, está arrepentido por lo siguiente:
Compro una casa en 2005 por 160.000 €, pero en escrituras se detalló un precio de 80.000 €. Este último valor es el que ahora se tiene en cuenta para calcular la Ganancia Patrimonial. A día de hoy y debido a la crisis, el precio real por el que se ha vendido ese inmueble, es de 105.000€.
Esto quiere decir, que a efectos de tributar por el IRPF hay que tomar el valor de venta actual 105.000 €, y el valor declarado en las escrituras de compra 80.000 €, obteniendo una ganancia patrimonial de 25.000 €.
Conclusión y pago final
En este caso no sólo han perdido dinero con la venta (pagaron realmente 160.000 € y están vendiendo por 105.000 €), si no que aun vendiendo a pérdidas, como no se declaró el importe real de la compra en su día (160.000 €), deberán de tributar a Hacienda sobre la ganancia patrimonial (25.000 €) que según las cantidades declaradas resulta. Que si aplicamos el porcentaje que utiliza Hacienda:
25.000 € x 21% = 5.250 € deberán de abonar en su próxima declaración de la renta.
Por lo tanto, cuidado con pactar con tu vendedor el escriturar tu vivienda por menos de lo que vas a pagar por ella, ahora quizás le puedas ver alguna pequeña ventaja en el pago del impuesto de trasmisiones, pero seguro te arrepentirás en el momento de la venta.
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