Jose Julio Luque 
Cuando un cliente decide vender su vivienda, debe conocer todos los gastos que conllevará esa venta. Parte de nuestro trabajo es ayudarle fijar el mejor precio, teniendo en cuenta todos los gastos que generará esa venta entre otros factores, para evitar futuras sorpresas, y por lo tanto, que se vea mermada la cantidad líquida que le quedará una vez realizada la venta.
Normalmente el cliente vendedor, piensa que los gastos que generará esa transacción, serán asumidos por la parte compradora, pero, aunque en cierto modo pueda haberse acordado así, siempre quedan flecos que deberá conocer y posiblemente asumir la parte vendedora.
Si el acuerdo que se alcanzado con la parte vendedora, es que los gastos se abonen “según ley”, podemos decir que quien vende una casa en Antequera, debe pagar la plusvalía de Hacienda (IRPF) si con la venta se ha visto incrementado su patrimonio, la plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca si la tuviese, o la cancelación de cualquier otra carga (embargo, condición resolutoria, etc.) y parte de los gastos de la notaría, así como, registro.
Plusvalía de Hacienda (IRPF)
Los propietarios que vendan un inmueble, por encima del importe que lo adquirieron, están obligados a pagar por el Impuesto de Las Personas Físicas. La ganancia se calcula restando al valor de venta el valor de compra, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que la vivienda se compró.
Con la nueva reforma fiscal, se eliminan esos coeficientes por la compraventa de inmuebles que rebajaban la ganancia patrimonial por la venta, por lo que ahora se paga más impuestos por la venta de una vivienda. Esto ha pasado ya en la renta de 2015, sobre todo le ha afectado a todos los contribuyentes que compraron antes de 1994 que tenían un descuento más favorable.
La ganancia patrimonial que se ha obtenido si vendiste un inmueble en 2016 ha tributado de la siguiente forma:
Tributación
Los primeros 6.000 € al 19 %
De 6.000 € a 50.000 € al 21%
A partir de los 50.000 € al 23%
Si la vivienda se vende por menos dinero, que por el que se compró, no existe ganancia patrimonial y por lo tanto, no se debe pagar nada. De hecho, esa pérdida se puede compensar con ganancias que se obtengan en los siguientes cuatro años.
Tampoco tiene que pagar el contribuyente que vende su vivienda “habitual” y esa ganancia obtenida por la venta, o parte de ella, la destina a comprar otra casa que debe también destinarse a vivienda habitual; ojo, no a segunda residencia. Para invertir ese dinero tiene hasta dos años desde la venta.
También están libres de pagar los mayores de 65 años o las personas en situación de dependencia, siempre que la que hayan vendido fuese su vivienda habitual en la que hayan residido durante un plazo continuado de tres años, aunque existen algunas excepciones por las que podría ser antes de los tres años (separación, traslado laboral, etc.).
Plusvalía municipal
Son muchos los vendedores que desconocen que existe este impuesto
Ya explicábamos en nuestro post “La plusvalía municipal”, que este impuesto municipal que se paga en el Ayuntamiento donde está ubicada la vivienda, se calcula, teniendo en cuenta el incremento que ha tenido el valor del suelo donde se construyó la vivienda, desde que fue adquirido, hasta el momento de su venta. Por lo que, su coste aumenta cuanto mayor es la antigüedad de la propiedad.
También informábamos en nuestro post “factores que afectan a la plusvalía municipal”, que todos aquellos contribuyentes que hayan registrado pérdidas en la venta de su inmueble, no tendrán que asumir el pago de la plusvalía municipal, aunque es recomendable, primero abonarlo y luego reclamar la devolución.
Cancelación de la hipoteca y demás cargas
En muchas ocasiones la vivienda que se transmite, está gravada con una hipoteca, por lo que debe cancelarse anticipadamente, siempre que al comprador no le interese subrogarse en las mismas condiciones y continuar pagándola él. En nuestro post “la cancelación de la hipoteca” explicábamos los pasos que se deben seguir para cancelar esta carga.
Notaría y otros conceptos
Cuando los gastos se han pactado según Ley, la parte vendedora abonará en la notaría lo que cuesta la escritura matriz y la parte compradora las copias simples que se realicen de esa escritura. Se puede decir que aproximadamente, el 70% de la factura total de la notaría correspondiente a la escritura de compraventa, la abonaría la vendedora y el 30% la parte compradora.
Los demás tributos, deben estar al corriente de pago como es el caso de la comunidad de propietarios, IBI, tasa de basura, etc.
