Jose Julio Luque Una vez se ha tomado la decisión de vender nuestro piso, es recomendable ponerse en manos de un profesional. Un agente inmobiliario sabe como vender su vivienda, ya que posee los conocimientos y tiene las herramientas apropiadas para realizar esta tarea de forma ágil.
A continuación le detallamos una serie de recomendaciones que hemos recopilado (algunos están enfocados a pisos de segunda mano).
Fijar el precio
El valor exacto de su piso será todo lo que un potencial comprador esté dispuesto a pagar por el en este momento. Determinar el valor no es una ciencia exacta y va determinado por una serie de criterios que son principalmente:
- Ubicación. Es un factor importante, debido a que la situación respecto a su entorno puede hacer que el precio varíe significativamente.
- Tamaño. Esta característica es obvia, a mayor espacio el precio es mayor.
- Equipamiento. En algunos casos el vendedor decide dejar el mobiliario, los electrodomésticos y otros enseres. En este caso dependiendo de su antigüedad y estado, se valoraría y se añadiría al valor del piso.
- Servicios de la zona (colegios, supermercados, centro médico, …). Tener a mano el colegio es una característica muy valorada, y aunque cada cliente tiene una prioridad, esto también influye en el precio final de la vivienda. Un mayor número de servicios cerca del piso nos ahorra desplazamientos y pérdida de tiempo, lo que al final repercute en calidad de vida.
- Accesos y comunicaciones. Que sea de fácil acceso es importante sobre todo para aquellos compradores que necesitan utilizar su vehículo a diario para desplazarse a su lugar de trabajo. Todas aquellas viviendas que se visualicen desde las arterias principales de las ciudades, son mejor valoradas por los compradores/inversores.
- Estado de conservación (a reformar o para entrar). El paso del tiempo puede haber deteriorado en mayor o menor medida el aspecto de su piso y esto se ve reflejado en el precio final.
- Precios de venta de propiedades colindantes. Cerca de su piso es muy probable encontrar viviendas que ya se encuentran en venta, lo que nos puede dar un indicador del valor medio por el que se están vendiendo en su zona.
- Otros (garaje, piscina, trastero, etc, …). Existen otra serie de valores añadidos al piso que aumentan el valor, como es el caso del garaje entre otros. Esta es una característica muy demandado por nuestros clientes, que evita posibles daños en el coche al estar en un recinto cerrado.
Concluyendo el aspecto del precio, este debe ser lo suficientemente real para animar al comprador a formalizar la compra. Fijar un precio muy elevado va a demorar la venta.
Su agente inmobiliario realizará un estudio de mercado, comparando los precios en los que se han vendido en los últimos seis meses y los precios en los que se pretenden vender en la actualidad. Sin embargo la rapidez en la venta de su piso, dependerá de cual sea la motivación de la venta, de cuanto está dispuesto a aceptar por su piso y de cuanto tiempo dispone para venderla.
Aspecto y decoración
Con la actual competencia que existe para vender un piso, no puede descuidar ni un detalle. Además del precio, la decoración y el aspecto en el piso son imprescindibles para que a los clientes que la visitan tengan buena impresión. Nadie se endeuda la mayor parte de su vida en una vivienda donde no se sintió cómodo desde el primer momento. Un visitante interesado en una propiedad siempre buscará pequeños defectos para obtener grandes descuentos, por lo que arreglar estos desperfectos ayudará a no tener que rebajar el precio fijado.
Algunos puntos a tener en cuenta:
- Evitar la falta de limpieza y el desorden. Por aquí comienza la percepción negativa.
- Dejar enchufes descolgados, baldosas rotas y manchas de humedad no causan buena impresión. Quien visita el piso por primera vez se fija en estos detalles y considera que el estado general es malo.
- Cristales de ventanas y mamparas sucios es otro aspecto a evitar.
- No dejar trastos en los balcones y terraza que impidan el acceso o circulación, ya que en muchos casos estos lugares pueden ser los más atractivos del piso.
- La buena ventilación es recomendable para evitar los malos olores. Los potenciales compradores son sensibles a estos detalles. Si la visita se produce durante la sobremesa, intente que huela a café recién hecho.
- Aproveche las fuentes de luz naturales y deje las persianas abiertas (incluso las cortinas plegadas) para que pase la luz natural.
- Un mobiliario descuidado no es apropiado para causar una buena impresión, así que tenemos que evitar los cajones que no cierran, las puertas descolgadas, las manchas en la alfombra, la suciedad en el sofá, las rayas en los muebles, …
- Ordenar la entrada. Este punto es esencial para el posible comprador, que sea acogedora, puesto que es lo primero que ve.
- Tener los trasteros, sótanos o buhardilla ordenados para destacar la capacidad de almacenaje de la vivienda.
En el caso de que aún vivan en el piso, podemos seguir con la lista de consejos:
- Evitar las aglomeraciones de gente durante la visita del comprador, ya que puede llegar a incomodar.
- El silencio es oro. Cuando el agente inmobiliario esté enseñando su vivienda, bajar el volumen o apagar la televisión y la radio son aconsejables.
- En el caso de tener animales de compañía, evitar que estén en el piso en el momento de la visita.
- Es recomendable que el vendedor se mantenga en segundo plano. El agente comercial sabe lo que los clientes buscan, y puede describir y resaltar las mejores cualidades del piso.
- No intentar vender al cliente ningún tipo de mueble que no quiera llevarse.
- Permite al profesional hacer su trabajo y que sea este el que trate con el cliente temas de precio, condiciones, plazos, etc. En el caso de haber decidido cambiar las condiciones, hazlo saber al agente cuando el comprador no este delante.
Una vez que el comprador está interesado, comienza el proceso de venta. En ocasiones las condiciones que se fijaron en un principio tienen que negociarse, pero el agente inmobiliario conoce las necesidades de ambas partes y puede llegar a un acuerdo justo.
Pasos a seguir para formalizar la venta
- Las arras. Es la cantidad de dinero que entrega el comprador como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. Si al finalizar el mismo el vendedor decide no vender la vivienda o venderla a otra persona, tiene que devolver el doble de esta cantidad. Las arras se consideran como pago a cuenta del precio total.
- El contrato de compraventa y las cláusulas generales. Analiza bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican quien deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la venta, y fíjate en los derechos y obligaciones de las dos partes. Al menos deben figurar las siguientes cláusulas:
- Reseña identificativa del piso con numero de finca y titulo acreditativo de propiedad
- Descripción del piso
- Cargas
- Precio total
- Forma de pago
- Plazo máximo para la compraventa
- Entrega del piso
- La escritura. Esta se llevará a cabo cuando ambas partes lo convengan. La documentación que necesita el vendedor para efectuar la compraventa son, la escritura de propiedad o poder notarial si no está a su nombre junto con la escritura, documento nacional de identidad (DNI) en vigor, ultimo recibo abonado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), Certificado de Eficiencia Energética, Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente en los pagos y Cancelación registral de la hipoteca y otras cargas si las tuviese. El comprador entregará las cantidades pendientes y el vendedor presentará todos los documentos necesarios y entregará las llaves del piso. FELICIDADES, ya ha vendido su vivienda.
Impuestos y otros gastos que corresponden al vendedor
- Impuesto municipal. Que grava el incremento de valor del suelo mientras le perteneció. Cada ayuntamiento aplica un % dentro de unos limites.
- Impuesto de las personas físicas. La venta del piso afecta a su declaración de la renta, así como a su impuesto del Patrimonio.
- Si los gastos de compraventa se pactan según ley, tendrás que abonar en la notaría el importe de la escritura matriz (original), abonando la parte compradora la primera y ulteriores copias de las escrituras.
Espero haberte ayudado, estamos a tu disposición en nuestra oficina de Antequera. Y si te ha gustado, por favor comparte con las redes sociales.
