Vender una vivienda alquilada

Situación actual

Con la situación actual del sector inmobiliario, vender una vivienda, supone un enorme esfuerzo y en muchas ocasiones, mucho tiempo. Según datos de idealista.com, el tiempo medio de permanencia de las viviendas se ha multiplicado por 33 veces en la última década, pasando de 14 días en 2004 a los 465 días actuales.

Por esta circunstancia, existen propietarios que se plantean alquilar el inmueble, mientras «aparece» un comprador que esté dispuesto a pagar el precio marcado, situación esta que en algunos casos no se va a producir, principalmente, por lo distante que se encuentran las pretensiones del vendedor, y los deseos del comprador actual.

Para el caso en que se desea transmitir una vivienda alquilada, el vendedor debe comunicar al comprador la existencia del arrendamiento y las condiciones de este, ya que el contrato de alquiler permanece vigente y el comprador sustituye al vendedor en TODOS sus derechos y deberes derivados del arrendamiento. La mención de si existen o no inquilinos en la vivienda que se transmite, es obligatoria en la escritura de compraventa.

Para todos aquellos contratos de arrendamiento firmados con anterioridad al 5 de Junio de 2013 fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos.

El nuevo propietario deberá respetar con carácter general el arrendamiento hasta alcanzar la quinta anualidad del mismo.

Si la duración pactada entre el anterior propietario y el arrendatario fuese superior a cinco años, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste hasta cumplir los cinco años, y el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor, por cada año del contrato que pase de los cinco años, y que reste para la finalización del contrato.

Para los arrendamientos firmados a partir del día 5 de Junio de 2013, se recomienda inscribir los contratos en el registro de la propiedad, para que los arrendamientos surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho. La inscripción asegura al inquilino su permanencia en la vivienda frente a diversos supuestos, por ejemplo si el inmueble se lo adjudica un banco, o el propietario desea venderlo. En estos casos, si el contrato está inscrito, el nuevo adquiriente deberá respetarlo. Si no está, el arrendatario sería desalojado en tres meses.

Derechos de tanteo y retracto de los inquilinos

En caso de vender una vivienda arrendada, se debe tener en cuenta que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente respecto a cualquier otro comprador, lo que supone que antes de la formalización de la venta a cualquier otro comprador se le ha de informar de manera fehaciente de la intención de vender, para que en un plazo de 30 días iguale la oferta y pueda quedarse la vivienda en esas mismas condiciones. Esto es lo que se denomina derecho de tanteo.

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Si no se notifica la intención de vender y la compraventa se formaliza a espaldas del inquilino, éste todavía tiene derecho de adquisición preferente a través de lo que se denomina derecho de retracto. Este derecho de retracto existe también si, aun habiéndose notificado la intención de vender, la venta se hubiese realizado en unas condiciones distintas a las notificadas. El referido derecho de retracto caducará a los 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación de las condiciones esenciales en que efectuó la compraventa, y que entregará el comprador al arrendatario, junto con una copia de la escritura que fuere formalizada.

¡Ojo! No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda junto con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando distintos propietarios vendan de forma conjunta la totalidad de los pisos y locales del inmueble a un mismo comprador.

Espero haberos ayudado.