Jose Julio Luque 
Ayer pasaron por nuestra oficina de PISOMAP una persona que la llamaremos “A” y su pareja “M”, mostrando interés en visitar una de las viviendas que tenemos a la venta en Antequera. Después de charlar un ratito con ellos y conocer cuáles son sus necesidades y posibilidades de compra, marchamos para enseñarle la casa.
A medida que se realizaba la visita, observaba como se intercambiaban miradas de complicidad y comentarios que daban rienda suelta a imaginar cómo sería su futuro viviendo en esa casa. Al concluir la visita me dicen: “José Julio, si nos da el banco la hipoteca, nos quedamos con ella”
Protocolo a seguir
Le explico cual es el protocolo que seguimos en estos casos, que es firmar un contrato de arras con el comprador. No obstante, a ellos les preocupa que después no consigan la hipoteca que necesitan para pagar el precio. Pues bien, les tranquilizo y le comento que existe una forma de hacerlo para que no pierdan el dinero de la señal que han entregado. La preocupación de “A” y “M” está justificada, pues pueden perder la señal. Además, el vendedor puede obligarlos a escriturar y a que paguen el importe pendiente si no se pacta nada.
Como nos gusta dar respuesta a todas las dudas de las personas que confían en nosotros, le indicamos que por esa razón les interesa pactar expresamente que, si no consiguen la financiación necesaria para comprar el inmueble en Antequera, quedarán liberados y podrán recuperar las cantidades entregadas a cuenta.
Dos ejemplos de cláusula de “Condición a la obtención de financiación” podrían ser los siguientes:
Ejemplo Condición a la obtención de financiación 1
“Ambas partes acuerdan expresamente que en el supuesto de que la parte compradora no obtenga financiación concedida por una entidad bancaria para satisfacer el resto del precio hasta su totalidad, la parte vendedora restituirá a la compradora
íntegramente la suma entregada en concepto de arras penitenciales. En tal supuesto, el presente contrato previo de compraventa quedará resuelto,
quedando las partes en igual situación a la existente con anterioridad de la formalización del mismo.
A estos efectos, se establecen como términos aceptables para la parte compradora del préstamo o crédito que se conceda a su favor los que se indican
a continuación:
- Capital: mayor o igual al 75 % sobre la tasación.
- Plazo: menor o igual a 30 años.
- Tipo: menor o igual al 4,50 % TAE.”
Ejemplo Condición a la obtención de financiación 2
“Si llegada la fecha máxima para la firma de escritura la parte compradora no hubiera podido conseguir la financiación que necesita para la adquisición de la vivienda objeto del presente contrato, las partes acuerdan que el presente contrato quedará resuelto de forma automática, debiendo la parte vendedora restituir a la parte compradora las cantidades entregadas en concepto de señal.
En todo caso, la parte compradora deberá entregar a la parte vendedora un certificado expedido por la entidad bancaria donde conste expresamente que se ha solicitado el préstamo hipotecario y que éste no ha sido concedido”
Lógicamente este pacto interesa al comprador y no al vendedor, pues este último habrá tenido comprometido el inmueble durante un determinado tiempo y al final no lo venderá. Una solución intermedia puede ser el pactar que, en tal caso, el vendedor se quede una parte de la cantidad entregada como indemnización por los daños y perjuicios sufridos por no poder vender el inmueble durante ese plazo.
Solución alternativa
Otra solución y es la más común, es que se pacte un plazo más corto para que le entidad pueda pronunciarse y realizar una pre-tasación previa con la finalidad de que pueda informar con un porcentaje elevado de garantía, que la operación es viable en los términos que necesitan los clientes. Lo normal es que el plazo para el efecto de esta garantía esté entre 20 y 30 días como máximo, ya que lo que se trata aquí, es que la entidad pueda simular la operación.
En este caso real, al día siguiente de la visita los compradores presentaron la documentación en una de las entidades que colaboran con PISOMAP y ese mismo día, la entidad dio el visto bueno a la operación.
En breve podrán disfrutar de su nueva casa. Felicidades!!!!
