El contrato de compraventa de inmuebles (II)

Trámites previos a la realización del contrato de compraventa

Son todas las conversaciones, ofertas y contraofertas que son realizadas por las partes con el fin de proceder a efectuar el contrato.

Precontrato

Se puede realizar un precontrato, que es la promesa de realizar en un futuro el contrato de compraventa, y se debe reflejar los elementos y estipulaciones del contrato definitivo, así como el contenido del acuerdo.

Opción a compra

Es un contrato en el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa.

Mientras la opción está en vigor, el concedente (vendedor):

• No podrá vender la finca a un tercero.
• Deberá tener la finca disponible a favor del optante (futuro comprador).
• Y vender en el momento en que el optante ejercite su derecho de opción.

Se debe determinar la prima o el precio de la opción, que generalmente dicha señal se descontará del precio final de la compraventa.

Si transcurre el plazo señalado en el contrato para ejercitar la opción, y no se ha celebrado el contrato de compraventa, queda extinguido el derecho. Para que sea inscrita en el registro de la Propiedad, se exige que el plazo no sea superior a cuatro años.

La opción a compra es un derecho renunciable por el comprador.

Formalización del contrato de compraventa

Es requisito esencial otorgar escritura pública, pudiéndose llevar a cabo de diferentes formas:

• Directamente mediante escritura pública ante notario, sin realizar previamente contrato privado de compraventa.
• Efectuando primero un contrato privado, que posteriormente será elevado a escritura pública.

Así pueden existir contratos que estén formalizados en documento privado y contrato elevados en documento público. Los contratos formalizados en documento privado, son aquellos en los que no interviene el notario. Si el documento es reconocido legalmente, tiene la misma validez que la escritura pública entre las partes, aunque tiene una serie de perjuicios:

• La fecha del contrato no tendrá efectos frente a terceros, hasta que esté elevado a público.
• No se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, por lo tanto no produce efectos frente a terceros.
• No es posible solicitar hipoteca para la compra del inmueble, porque se requiere la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Si por el contrario el contrato está elevado a público, ofrece las siguientes ventajas:

• La escritura pública equivale a le entrega del inmueble.
• Se inscribe en el Registro de la Propiedad, teniendo eficacia frente a terceras personas.
• Se puede solicitar un crédito con garantía hipotecaria.

Por lo tanto, es muy aconsejable otorgar escritura pública por los efectos tan poderosos que tiene, ya que la actuación profesional del notario da seguridad y eficacia a la operación que contiene la escritura porque:

• Da fe de las declaraciones y voluntad de las partes, por eso la escritura pública es fehaciente, mientras que el documento privado no es fehaciente.

• Da seguridad jurídica, mediante diversas comprobaciones como:

Petición de información registral previa a la compraventa, solicitando una nota informativa al Registro de la Propiedad para comprobar que es el propietario del inmueble, si está libre de cargas (hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen) y presentación el mismo (telemáticamente) de la escritura en el Registro de la Propiedad. Con esto se reducen al mínimo los riesgos para el comprador, puesto que el mismo día que compra, tiene entrada su adquisición en el registro.

• Comprueba el pago o no de las cuotas de la comunidad y del IBI, solicitando al vendedor certificado del secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, acreditando que se encuentra al día de todos los pagos de la comunidad. Así mismo comprueba que el inmueble está al corriente en el pago del IBI.

• Datos catastrales, el notario solicita al vendedor que presente la referencia catastral del inmueble y una vez realiza la compraventa, facilitará los datos del comprador al Catastro para que los próximos recibos del IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular.

Arras

Se trata de un acuerdo de las partes que supone la entrega de una cantidad de dinero a modo de señal, bien para acreditar la celebración del contrato, para compensar el perjuicio ocasionado por el desistimiento de uno de los contratantes o para sancionar el incumplimiento. Se distinguen tres tipos de arras:

• Arras confirmatorias o probatorias. Es la cantidad entregada como señal de celebración de un contrato, no estando autorizadas las partes a resolverlo, la cantidad entregada es un anticipo o parte de precio.
• Arras penales. Son las que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato, sirviendo como prueba de perfección del mismo. La parte que incumple, pierde la cantidad entregada (comprador) o queda obligada a devolverlas duplicadas (vendedor).
• Arras Penitenciales o de desistimiento. Son las únicas previstas en el Código Civil, por lo que, suelen ser las más utilizadas. Previenen el desistimiento contractual. Son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato.En caso de incumplimiento del contrato, generalmente lo entregado en concepto de arras se aplica en el pago del precio acordado en el contrato de compraventa, aunque puede pactarse otra cosa. En el caso de desistimiento, se pueden distinguir los siguientes supuestos:Si es de mutuo acuerdo entre las partes, el vendedor únicamente devolverá la cantidad percibida al comprador.

  Si es el comprador el que desiste de la compraventa, pierde la cantidad entrega.

  Si es el vendedor el que desiste, debe devolver al comprador las arras por duplicadas.