Declaración de la renta 2014, cómo debes declarar la venta de tu casa

Acaba de comenzar la campaña de la Declaración de la Renta 2014. Si eres de los que tuvo la suerte de vender el año pasado una vivienda, este artículo puede ser de tu interés.

Lo primero que debes tener en cuenta, es si has percibido plusvalías, es decir, si has vendido por un valor superior al que compraste, incluidos en ambos casos los gastos (impuestos, notaría, registro, agencia, reformas efectuadas, etc.). Si es así, has tenido una “ganancia patrimonial” y por lo tanto, tributa en el IRPF. Si por el contrario, has vendido por un precio inferior al que compraste, en éste caso has sufrido una “pérdida patrimonial” y por lo tanto no debes tributar, aunque sí debes declarar esa pérdida, incluso tenerla presente, para compensarla con las ganancias futuras de los próximos cuatro ejercicios.

Ejemplo:

Imaginemos que en 2001 adquirimos una vivienda cuyo precio de compra fue 100.000 €, y que los gastos de adquisición (impuestos, notaría, agencia, etc.) y la reforma que se realizó ascendieron a 30.000 €, por lo tanto, el precio de adquisición total fue de 130.000 €, y en 2014 se vendió por 180.000 €, la plusvalía bruta será de 50.000 €. Sin embargo, ese no es el importe que tributa en el IRPF porque la legislación vigente tiene en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que diez años atrás.

En el ejercicio 2014 todavía estaban vigentes los coeficientes correctores, eliminados parcialmente con la reforma fiscal que ha entrado en vigor en enero de 2015

Por lo tanto, siguiendo con el ejemplo anterior, una vivienda comprada en 2001 por 130.000 € y vendida en 2014 por 180.000 € ha generado una plusvalía (beneficio) bruta de 50.000 €, Sin embargo el precio de compra debe ser corregido por el coeficiente de actualización que, para 2001, asciende a 1,2314. Es decir, 130.000 € (valor total de adquisición), multiplicados por 1,2314 da como resultado 160.082 €. Ese es el precio de adquisición a efectos fiscales, y por lo tanto, la plusvalía corregida se reduce sensiblemente y se queda en 19.918 €, que es el resultado de restar el precio fiscal de compra (160.082 €) y el de venta (180.000 €).

Aquí acabaría el calculo para determinar la ganancia patrimonial que has tenido por la venta de tu vivienda. No obstante, si la compra de la vivienda se hubiera realizado antes del 31 de Diciembre de 1994, tendrías que aplicar también el “coeficiente de abatimiento” podrás ver un ejemplo siguiente el siguiente enlace ejemplo de aplicación de coeficiente de abatimiento. Es decir, cuanto más antigua sea la vivienda, mayor peso tendrán los coeficientes reductores y menor será la ganancia patrimonial. Los coeficientes correctores se limitaron en la reforma fiscal, aunque ello no afecta al IRPF de 2014.

La ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble tributa en el IRPF en la tarifa del ahorro, que cuenta con tipos inferiores a la tarifa general, excepto en el caso en que entre la compra y la venta transcurran menos de doce meses, para este supuesto se aplicará la tarifa general.

La mayoría de ventas tributa como ahorro en la siguiente escala:

• A los primeros 6.000 € de plusvalía aplicarán un tipo del 21 %.
• Entre 6.000 € y 24.000 € tributarán al 25%.
• Por encima de 24.000 € tributarán al 27%.

Por ejemplo, un contribuyente que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 € en 2014 debería pagar:

 6.000 € al 21% = 1.260 €
18.000 € al 25% = 4.500 €
26.000 € al 27% = 7.020 €
           Total 12.780 €

La ley actual dice, que si el contribuyente que vende su vivienda “habitual” y obtiene beneficios, queda exento de pagar impuestos siempre que se reinvierta la ganancia obtenida en adquirir otra vivienda. Si la compra la realiza por un importe menor a la ganancia patrimonial, la parte que no se utiliza en la compra, Sí, tendría que tributar. Para beneficiarse de ésta exención, no deben haber transcurridos más de dos años desde la venta y la nueva adquisición. En la declaración se deberá detallar que se tiene la intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión.

Los mayores de 65 años no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso la legislación no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.

Las daciones en pago para la vivienda habitual, están exentas de impuestos desde Enero de 2014, tal y como consta el Decreto-ley 8/2014.

Espero haberte ayudado.

Fuentes: Agencia Tributaria, Cinco Días y Misfinanzasytudinero.com