Jose Julio Luque 
Viviendas de Alquiler
La mayor preocupación de los propietarios que deciden poner sus viviendas en alquiler en Antequera, es saber si el inquilino abonará puntualmente la renta mensual, y el supuesto de impago, que pasos se deben seguir para que abandone la vivienda lo antes posible.
Para iniciar el proceso, debemos antes saber si nos enfrentamos a un retraso en la rentas o a un impago. Si el inquilino paga todos los meses después de la fecha que se pactó en el contrato, no es aconsejable presentar demanda.
En Pisomap incorporamos a todos los contratos de arrendamiento un Convenio Arbitral para que la resolución del conflicto resulte lo menos gravosa posible a las partes. Sometiéndose al Arbitraje Notarial los propietarios afrontan el alquiler con mayor tranquilidad y confianza, puesto que en el caso de que se produzcan impagos, podrán agilizar el desahucio con un notable ahorro en el coste.
Arbitraje Notarial
Desde el Arbitraje Notarial recomiendan intentar llegar a un acuerdo antes de emprender la vía judicial, sobre todo si el inquilino siempre ha pagado bien.
En el caso de nos hallamos sometido al arbitraje, los pasos habituales en caso de impago son:
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Presentar la demanda de Arbitraje.
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Conforme a lo pactado en el convenio, se informa a la parte demandada.
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La Fundación designa a un árbitro experto en arrendamientos urbanos.
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Se practica prueba.
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Se dicta un laudo en un plazo de 30 días aproximadamente, que equivale a una sentencia.
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Si el inquilino no abandona la vivienda, se insta la ejecución judicial del laudo ante el juzgado donde se encuentre la vivienda.
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El juzgado fija fecha de lanzamiento.
Ventajas del Arbitraje Notarial
Las principales ventajas del Arbitraje, es que suele ser mucho más rápido y menos costoso que la justicia ordinaria.
Si en tu caso no te sometiste al arbitraje, deberás reclamar el pago al inquilino por escrito por medios que supongan prueba legal. Lo más utilizado es el Burofax, pero también lo puedes hacer por Conducto Notarial, o Acto de Conciliación Judicial. Si aún así el inquilino no paga, tendrás que ir a juicio.
Lo más normal es presentar la demanda de desahucio por impago y además solicitar que abone las rentas impagadas.
Es recomendable iniciar este proceso, cuando haya transcurrido el primer mes de impago, y se haya intentando un arreglo entre las partes, bien contactando telefónicamente o en persona, para conocer la razón por la que ha dejado de pagar.
Si no hay liquidez
Si el arrendatario nos indica que no dispone en ese momento de liquidez, se puede buscar otro acuerdo. Por ejemplo:
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Podemos dividir el importe que está pendiente de abono, en función de los ingresos actuales del inquilino.
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Otra alternativa es perdonar toda o parte de la deuda a cambio de que deje la vivienda libre. Ten en cuenta que los tiempos judiciales son largos y si tu como propietario tienes que atender otros compromisos con ese alquiler, lo mejor es recuperar la posesión de la vivienda lo antes posible.
¡¡OJO!!
En ningún caso el propietario podrá cambiar la cerradura, entrar en la vivienda, cortar los suministros o amenazar al inquilino. Esos son delitos por los que podrías ser denunciado.
Los desahucios se tramitan en juicio verbal, se necesita presencia de abogado y procurador.
Los pasos habituales de este procedimiento son los siguientes:
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Presentación de la demanda de desahucio ante el juzgado de 1ª instancia de donde se encuentre la vivienda arrendada. Tendrás que presentar el contrato de arrendamiento, los recibos impagados y burofax enviado con el acuso de recibo.
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El juzgado admite a trámite la demanda y emplaza al arrendatario.
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El Letrado de la Administración de Justicia señala fecha de juicio y del lanzamiento.
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Si el arrendatario no se presenta en el plazo de 10 días desde que le notifican el requerimiento (ocurre en un 80% de los casos), no se celebra el juicio verbal y se mantiene la fecha de lanzamiento fijada.
Demanda tras solo un mes de impago
Hoy en día, el propietario puede interponer una demanda tras un solo mes de impago, y si el inquilino no presenta alegaciones en los 10 días posteriores a la notificación se procede sin necesidad de ir a juicio.
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Si el arrendatario se persona y se opone, se celebra el juicio y se lanza con la misma fecha o nueva fecha.
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En el requerimiento del Juzgado, el Letrado de la Administración de Justicia debe indicar si el inquilino tiene derecho o no a que abonando las rentas impagadas, le permita permanecer en la vivienda.
Paralización del desahucio
El inquilino tiene la facultad de paralizar el desahucio por falta de pago, si abona las rentas. Sin embargo, ese derecho no es de aplicación cuando el arrendatario fuese reincidente y lo hubiera hecho ya en otra ocasión anterior.
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El día señalo para el lanzamiento acudirá la comisión judicial, cerrajero, y la policía si es preciso para levantar acta de su estado. Aunque se haya recuperado la posesión de la vivienda, el procedimiento para reclamar las rentas continuará.
Los plazos medios para conseguir recuperar la vivienda son de siete meses, aunque eso va a depender de la saturación del juzgado donde se haya presentado la demanda, alguno lo consiguen en dos o tres meses.
En cuanto al precio que hay que tener presente puede constar este trámite, teniendo en cuenta que se requiere de abogado y procurador, está en torno a los 1.500 €
