Jose Julio Luque Alquiler en España
Ya ha transcurrido un año desde que entró en vigor la nueva Ley 4/2013 de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Dentro de Europa, España es el país que menor oferta de vivienda en alquiler tiene, sólo el 17% de la población vive en alquiler. La nueva Ley del Alquiler, es para todos aquellos contratos firmados a partir de su publicación el 5 de Junio de 2013.
Las principales novedades son:
- Libertad de pactos. Se le da más peso a los pactos entre arrendador e inquilino, dándole prioridad a los acuerdos entre ambas partes en cuestiones como la actualización de la renta.
- Duración del contrato. Se acortan los plazos legales de duración. Siempre que no se hayan pactado otros plazos en el contrato inicial, la prorroga obligatoria o forzosa, pasa de cinco a tres años. Transcurrido éste periodo, si ninguna de las partes comunica lo contrario, se prorroga un año más (antes eran tres años).
- Exclusión de los alquileres vacacionales. España es un país turístico y en los últimos años ha aumentado el uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando situaciones de intrusismo y competencia desleal, que va en contra de la calidad de los destinos turísticos; por eso la nueva Ley los excluye, para que queden regulados por una norma sectorial concreta, o por, el régimen de los arrendamientos de temporada.
- Inscripción de los arrendamientos en el registro de la propiedad. Se recomienda inscribir los contratos en el registro de la propiedad, para que los arrendamientos surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho. La inscripción asegura al inquilino su permanencia en la vivienda frente a diversos supuestos, por ejemplo si el inmueble se lo adjudica un banco, o el propietario desea venderlo. En éstos casos si en contrato está inscrito el nuevo adquiriente deberá respetarlo. Si no está el arrendatario sería desalojado en tres meses. Hasta ahora terceras partes estaban obligadas a respetar aunque este no estuviera registrado.
Desistimiento de los contratos.
El arrendatario podrá irse una vez transcurridos como mínimo seis meses sin tener que esperar a termine la anualidad y sin tener que pagar indemnización. Por otro parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o sus familiares de 1er grado de consanguinidad o para su cónyuge por cuestiones de divorcio, nulidad o separación, siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y se haya comunicado a los inquilinos dos meses antes como mínimo. Antes el propietario estaba obligado a arrendar su vivienda, como mínimo, cinco años.
Actualización de las rentas.
No es necesario actualizar la renta según el IPC, inquilinos y caseros está capacitados para pactar cualquier otro sistema de actualización. Siempre ha de ser de mutuo acuerdo.
Compra de viviendas alquiladas.
Quien compra una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, los compradores de una vivienda alquilada debían permitir que el inquilino siguiese en el piso al menos durante los cinco años que establecía la Ley.
Reformas de vivienda:
Se podrá pactar que las mejoras o reformas que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta. La obligación del pago de la renta podrá reemplazarse por el compromiso del arrendatario de reformar la vivienda en los términos y condiciones pactados. Al finalizar el arrendamiento el inquilino no podrá pedir compensación por el coste de las obras realizadas. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras según lo pactado, puede ser causa de resolución del contrato.
Resolución del contrato por falta de pago:
Para reducir los trámites por desahucio y dar más seguridad al propietario, entre las principales novedades se encuentra el plazo que tiene el inquilino moroso de 10 días para pagar la deuda y que la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato sin más exigencia que el requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de llegar a tener una sentencia. Por lo tanto, se estable el plazo de 10 días desde que el casero acude al Juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, y si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más
Fianza:
Al reducirse de cinco a tres años la prórroga de los contratos, la fianza se ajusta también a dicho periodo, por lo que se revisará cada tres años.
Derecho de adquisición preferente:
Si el casero decide vender su casa, el inquilino podrá renunciar a este derecho, (comprarla él en las mismas condiciones que la pudiese comprar otra persona interesada), con independencia de la duración del contrato. Este derecho antes era irrenunciable, salvo en contrato de alquiler superior a cinco años.
Registro de inquilinos morosos:
Se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos. Para ello deberá presentar una propuesta de contrato en la que se identifique al eventual arrendatario, teniendo derecho a informarse exclusivamente sobre los datos de éste. Las personas incluidas en éste registro de inquilinos morosos, podrán cancelar su inscripción, cuando hubieran pagado la deuda por la que fueron condenadas.
