Jose Julio Luque Ante la decisión de comprar una vivienda (ya sea una casa o un piso), en algunos casos se nos plantean dudas que es importante aclarar.
Os detallamos algunos puntos que el comprador puede decidir antes de acudir a su agente inmobiliario:
- Dónde queremos vivir y por qué queremos esa zona.
- Cuánto podemos invertir en la compra. El precio depende de dónde esté situada la vivienda, de los m2 que tenga, del equipamiento, del exceso de oferta que exista en la zona y sobre todo, del precio que puedas ofertar por ella. No renuncies a tus deseos, sin embargo, debes ser realista con las posibilidades de compra que tienes. En la situación actual, debes aportar a la compra al menos, un 30% del valor del inmueble (teniendo en cuenta, que los bancos financian por lo general hasta el 80% del valor de compra, debes tener una aportación del 20%, y a ésta, sumarle un 10% para los gastos de compra).
- Pensar que nos gustaría que tuviese nuestra nueva casa.
- Que la vivienda sea nueva o de segunda mano, que esté conservada.
- Entre las características de la vivienda podemos destacar la orientación, el número de dormitorios y baños, y la opción de garage, entre otros. Redactar una lista con lo que deseamos de nuestra nueva casa es una buena técnica, para no echar en falta detalles cuando estemos instalados en ella. Anotar lo imprescindible y de lo que podemos prescindir. Pensar más en cubrir nuestras necesidades (espacio, situación, características…), que atender todos nuestros deseos, y en el caso de que la vivienda que has visto, cubra un 70% de tus necesidades, puedes decir, que es una buena opción para comprar.
Una vez seleccionada la vivienda y concertada la cita con el agente inmobiliario para visitarla, es recomendable llevar:
- Lápiz y papel para anotar todo lo que veas importante. Así como, en el caso de que no te lo hayan facilitado, realizar un pequeño plano de distribución de la vivienda.
- Una brújula para ver la orientación que tiene la fachada de la vivienda. La orientación sur será buena por la luz que te proporcionará y el clima de calor que te generará en el interior. Y la orientación norte, te proporcionará un ambiente más fresco.
- Un metro, para comprobar las distancias. Cuando las estancias están vacías, la percepción del ojo nos puede indicar que son demasiado pequeñas o grandes, así que lo mejor es comprobarlo.
Cuando estamos en la vivienda, es aconsejable observarlo todo. Algunos puntos:
- Observar la zona y visitarla en diferentes horas del día e incluso en fin de semana para ver si nos gusta el ambiente.
- Intentar hablar con los vecinos. Hay un dicho que dice “cuando se compra una vivienda, también se está comprando a los vecinos”.
- Visitar las zonas comunes, como jardines, piscina, portal o ascensor, te dirá mucho de cómo funciona la comunidad.
- Escuchar a los vecinos y el ruido que pueda producirse desde la calle.
- Ver las barreras arquitectónicas que puedes encontrarte si entras con el «cochecito» del bebe.
- Comprobar la distribución por si no nos gusta, pero que haya posibilidad de modificar.
- Mirar las paredes para comprobar que no existen manchas de humedad y en el caso de que existan, preguntar el motivo.
- Instalaciones de luz y gas deben cumplir con las normativas vigentes.
- Estado de conservación de la carpintería interior y exterior.
- Acercarse a todas las ventanas y balcones para observar las vistas.
- Posibles reformas en la cocina o baño.
- También es interesante comprobar si tiene tendedero de ropa.
- Comprobar la calificación energética que le ha asignado el técnico.
En definitiva, visualiza como te sentirás viviendo en ésta casa.
Una vez decidida la compra, hay que comprobar que está libre de cargas. Para esto se debe pedir una Nota Simple Registral en la oficina del Registro de la Propiedad. Además solicitar a la comunidad de propietarios un certificado que acredite que está al corriente de los pagos.
Antes de formalizar la escritura, necesitamos los siguientes datos:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Planos de la situación del inmueble y de la vivienda.
- Descripción de la vivienda, superficie útil, servicios, suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, …
- Memoria de calidades.
- Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Contrato con las condiciones generales y especiales.
En el momento de escriturar la compraventa, necesitamos los siguientes documentos:
- Cédula de habitabilidad (licencia necesaria para ocupación y utilización de la vivienda).
- Cédula urbanística (situación urbanística de la finca).
- Estatutos y normas de la comunidad.
- Contratos de servicios y suministros de la vivienda.
- Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación.
- Certificado de Eficiencia Energética.
Para viviendas de segunda mano, debemos revisar:
- Título de propiedad del transmitente (escrituras).
- Último recibo anual de IBI (contribución urbana).
- Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al corriente del pago de los gastos de la comunidad.
- Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple Registral actualizada).
- Últimos recibos de servicios (agua, luz, gas, …).
- Certificado de Eficiencia Energética.
Muy importante, si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no deseas subrogarte, o con cualquier otra carga, el vendedor deberá cancelarla económica y registralmente antes de firmar las escrituras o en el momento de la firma.
Pasos a seguir para formalizar la compra:
- Las arras. Este es una cantidad de dinero que se entrega al vendedor como garantía de que comprarás la vivienda en un plazo determinado. Si al finalizar el mismo, cancelas la compra, perderás la suma entregada. En cambio, si el vendedor vende la vivienda a otra persona antes de finalizar el plazo, tendrá que devolverte el doble de esta cantidad. Si decides comprarla, las arras se consideran como pago a cuenta del precio total.
- Los contratos de compraventa y las cláusulas generales. Analiza bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar las que indican, quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra. Y fíjate en los derechos y obligaciones de las dos partes. Al menos deben figurar las siguientes cláusulas:
- Reseña identificativa del inmueble con número de finca y título acreditativo de propiedad.
- Descripción de la vivienda.
- Cargas.
- Precio total.
- Forma de pago.
- Plazo máximo para la compraventa.
- Forma de compraventa.
- Entrega de la vivienda.
- La firma de la escritura pública. Una vez firmada la escritura pública, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que así conste legalmente para cualquier persona.
- Gastos de escrituras de compraventa.
- El impuesto aplicable es distinto si la vivienda es nueva (sujeta a IVA) o de segunda mano (sujeta a ITP [Impuesto de Transmisiones Patrimoniales]). El ITP será el que determine cada Comunidad Autónoma.
- Gastos de notaría. El código civil establece que el vendedor está obligado al pago del coste de la escritura matriz y de las sucesivas copias el comprador. En algunos casos, los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Estos gastos se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.
- Gastos de registro. Correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa. Estos gastos se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La escritura de compra de vivienda nueva está gravada con éste impuesto. Lo establecen las Comunidades Autónomas y se aplica sobre el valor escriturado.
Para finalizar, continuamos con los gastos que genera una hipoteca.
- Anteriores a la solicitud de una hipoteca.
- Tasación de la vivienda. Determina el valor real de la vivienda por parte de profesionales especializados y autorizados.
- Nota del registro. Con la finalidad de informarle de las posibles cargas que afecten a la finca en ese preciso momento.
- En la constitución de la hipoteca.
- Gestoría y tramitación. Son los gastos que se generan cuando se tramita la escritura del préstamo ante Hacienda para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Notario. Gastos de otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.
- Registro de la propiedad. Se generan cuando se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Los impuestos. Al formalizar la escritura pública debe pagarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Seguros. Dos tipos de seguros, uno contra incendio por el valor de la construcción de la vivienda y otro de vida del comprador. En la situación actual, hay entidades que también obligan a contratar un seguro de desempleo.
Gestionar toda esta documentación puede resultar tediosa, por eso siempre recomendamos acudir a un profesional. Si tienes cualquier duda, estamos a tu disposición en nuestra oficina de Antequera.
